【平成18年度問40】
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〜てっとり早く合格しよう〜 を転載しています。
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◇「宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！」
〜てっとり早く合格しよう〜
2011年1月12日 No.152-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。
正月あけは早いもので、1月も3分の1が過ぎました。
生活のペースは戻ってきましたか？
ペースを取り戻し、宅建試験にむけて積み重ねていけるように
しましょう！
………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題
というメニューでお送りしていきます！
どうぞお楽しみに(^_^)
………………………………………………………………………………
今日は、宅建業法「問40」ですね。
「問 40」
宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
はい、全体文の中では、特に設定はないですね。
まぁこういうときは、１問ずつ気楽に解いていきましょう！（笑）
「違反しないものは」ですから、例によって、
違反しない・・・○
違反する・・・・×
ということで、
○ を捜しましょう！
まず、１です。
１ 建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると
誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、
実際に売買契約の成立には至らなかった。
はい、ワードチェックをしましょう。
「断定的判断の提供」
「契約の成立には至らなかった」
これは、分野としては、
“不当な勧誘等の禁止規定”の分野ですね。
まぁ大きな分野ではないけれど、
試験にはちょくちょく出題されますぞ〜
この禁止規定で一番出題されるのは、
“断定的判断の提供”なんですね。
はい、この意味は〜？
うん、例でいきましょうか！
「今買っておいたら、数年後には価格が倍になりますよ〜」
「南側の敷地に高いビルが建つことはありえないですよ〜」
てな感じ。
どちらもプロである業者が言えば、聞いている
素人のお客さんとしては、つい、
「そんなもんかな・・・」
と思ってしまいますよね〜（汗）
で、もちろん
将来の確かなことは誰にもわからないわけですから、
業者がこのようなトークや説明をすることで、
お客さんを契約に誘導していくことは禁止されています。
はい、これが第一段階です。
で、設問の方は、結果的に、
「契約の成立には至らなかった」
てことですねぇ〜
実害がないからいいじゃないか・・・
てなりそうですが、宅建業法はそうはいきません。
“悪徳業者からいかに一般人を守るか！？”
というのが法律の趣旨ですから、
“実害がなくても、とにかくこういうことをして、
お客さんを誘導することそのものが駄目だ！！“
と規定しています。
はい、趣旨をしっかりつかんでおいて下さい！
１は、違反しますので、×となります。
では、２です。
２ 建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求したが、
実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。
ワードチェックをしましょう。
「不当に高額の報酬を要求」
「大臣が定める額を超えない報酬を受け取った」
はい、“不当の高額な報酬の要求の禁止規定”の出題ですね。
ここも、小さい分野ですが、よく狙われます。
では、その内容は〜？
まず、報酬っていうのは、
“報酬規定”として、売買、貸借ともに、
きちんと統一されていますよね。
同額の物件を扱うのに、業者による差が
出ないようにして、お客さんを安心させて
いるってことですよね。
で、ちょいと契約の成立までに苦労したときなど、
「お客さん、がんばったんだから、報酬は
２倍もらいますよ〜」
って、気持ちにはなるけれど、これを実際に
口に出しては・・・はい、もちろんだめですぞ〜
何のために、報酬規定を決めたのかってことになります。
で、設問は、
「実際には大臣が定める報酬を受け取った」
となっておりますが、どうでしょう〜？
はい、ここも結果オーライではなく、
こういうことをすること自体に問題があります。
“要求”するだけで違反です！
まぁ業者として、
“最もやってはいけないことの一つ”
ですね。
だから、罰則も厳しいですよ〜
１年以上の懲役
または
100万円以下の罰金
となりますよ。
ご参考まで！
よって２は×ですね。
はい、スラスラいきましょう！
次は、３ですね！！
３ 建物の販売に際して、手付について貸付けをすることにより
売買契約の締結の誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。
まずはワードチェック。
「手付について貸付け」「契約の締結の誘引」
「契約の成立には至らなかった」
はい、手付の貸付けについての問題です。
これはね、かなり頻繁に出題されていますよ。
なんで〜？
実際に、手付を貸付けて契約に誘導することが
後を絶たないからでしょうね・・・
分野としては、
“手付貸付の禁止規定”ですね。
まぁ売買であれ、賃貸であれ、
ある程度その気になっているお客さんが、
「今日は、手付の分までお金用意していないので、
また、改めて来ますわ〜」
と言ったとき、業者は、
「はい、そうですか」
とは中々言えないですよね・・・
営業上、色々気の利いたやり方があるでしょうが、
一番安易なのが、
「じゃあウチが立て替えてあげますから、
とりあえず、この物件押さえましょう」
という流れです。
これが違反するってことです。
例えば、3,000万円の物件で、手付金が20％、
600万円の場合でいきましょう。
理想的なのは、お客さん自身の資金計画に
合わせて、物件を購入することですよね。
ローンは月々いくらにするか？
なんてことを適当にしたまま、その場の流れで、
先に手付金を業者から借りて、物件を押さえちゃうと
どうなります〜？（汗）
手付金の600万円は返さないと駄目ですよね。
でも、勢いで借りちゃったから、ちょっと
すぐには返せないや・・・（汗×２）
となるかもしれませんね。
そうなると、民法でいう債務不履行に
なってしまうので、結果的にお客さんを
苦しめることになってしまうのですよ〜
だから、手付貸与は禁止となっています。
さらに、例によって、１、２と同様、
結果がどうあれ、
“契約の締結を誘引すること”
自体が禁止されており、違反しますので、
併せて、抑えておいて下さい！
で、手付について過去問より重要なポイントを！（^-^）
まず違反する仲間をまとめましょう！
最初に、手付を貸すというのは、とにかく駄目です。
表現としては、
“手付貸与”
“信用供与”
の２つをチェックしておきましょう！
もう一つは、
“手付の分割払い”です。
300万円の手付を100万円×３回分割払いとか・・・
これもだめなんですよ。
最初に100万円しか払わないので、後の200万円は
業者から借りているのと同じだと考えるのですよ！
次に、違反しないものを抑えましょう！
まずは、ローンを組むこと。
600万円の手付金を銀行ローンにする場合です。
何か、さっきの分割払いとどう違うの〜？
てなりそうですが、銀行ローンの場合は、
お客さんの支払い能力を厳しく審査した上で
お金を貸すので、お客さんの資金計画に合わせた
支払いとなって、違反にはならないんですね！
もうひとつ。
減額です！
「600万円の手付を500万円にしましょう！」
てな場合。
100万円については、単に業者の営業上の措置で、
お客さんに何ら負担が生じるわけでもなく、うれしい
話しなので、混同しないようにしましょう！
はい、というわけで、３は違反しますので、×です。
では、最後に４です。
４ 建物の販売に際して、当該建物の売買契約の締結後、
既に購入者に対する建物引渡債務の履行に着手していたため、
当該売買契約の手付放棄による解除を拒んだ。
まずはワードチェックから〜
「建物引渡債務の履行に着手」
「手付放棄による解除を拒んだ」
問題文は、主語がないですが、
売主業者が、買主の手付放棄の解除を拒否した
ってことですね。
ということは、
“手付解約のルール”ですね。
はい、[問39]にもありましたね。
手付解約の期限は、
“相手方が履行に着手するまで”
でしたね。
設問では、買主が手付放棄による解約をしよう
としていますね。
その時、相手方の売主業者は何をしていますか〜？
うん、すでに買主に対して、
「建物引渡債務の履行に着手」していますね。
ということは、最早、買主からの手付解約は
できないですね。
だから、売主は、解約を拒否したってことですから、
もちろん、違反しませんね。
規定どおりです。
よって、４は○となります。
さぁ[問40]は、何か寄せ集め（？）みたいな
問題でしたが、違反しないものは・・・？
はい、最後の４ですね。
はい、ここら辺でちょいと深呼吸して、
業法残り５問、スパートしましょう！（^-^）
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに〜（^-^）
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