【平成18年度問38】悠々先生の過去問題解説
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◇「宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！」
〜てっとり早く合格しよう〜
2010年12月29日 No.150-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。
今年も残すところあと3日となりましたね。
年賀状作成や大掃除と行事も用事で大変だと思いますが
やり残したことのないように、頑張りましょう！
メルマガの方は12/31と1/1はお休みを頂きますが
それ以外は配信いたしますので、ご活用くださいませ！
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どうぞお楽しみに(^_^)
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今日は、宅建業法「問38」ですね。
「問 38」
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者である買主Ｂと建物の売買契約を締結する場合における
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
売主（業者Ａ）⇒⇒⇒買主（業者Ｂ）
業者Ａが、自ら売主となって、
業者である買主Ｂに建物を
売買するということですから〜
はい、8種類制限の業者間取引での
適用除外のケースとなりそうですね。
で、違反するものは・・・ということで、
大きく×をしておきましょう！
では、1つずつ見ていきましょう。
まず、１です。
１ ＡはＢと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。
はい、ワードチェックをしましょう。
「10分の3の金額」「手付」
ＡはＢとの契約で、代金の10分の3の
額の手付を受領したということですね。
本来、業者が自ら売主の8種類制限では、
手付の額は、売買代金の10分の2（20％）
までという制限がありますね。
では、ここでの設定はどうでした〜？
はい、業者間取引ですね。
ということは、手付の額の制限は、
一切、適用されませんので、違反
にもなりません。
よって、１は○になります。
では、２です。
２ Ａは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の
建築確認を受ける前にＢと売買契約を締結した。
ワードチェックをしましょう。
「新築分譲マンション」「建築確認を受ける前」
「契約を締結」
はい、これは、マンションの分譲で、
建築確認を受ける前に、契約を締結
したということですね。
ということは、テーマは、
“契約締結時期の制限”
ですね。
はい、これは、8種類制限に
ありましたか〜？
タ・ク・ソン・テ・カ・テ・カツ・ショ
ありませんね〜（笑）
ということは、
8種類制限や業者間取引に関係なく、
普通に、業法が適用されるわけですよね。
じゃあ基本のルールに戻りましょう！
建物の契約締結の時期の制限の場合は
どんなルールになっていますか〜？
はい、“建築確認”を受けていないとダメ
ですよね。
ちなみに、土地の分譲であれば、
“開発許可”や“宅地造成許可”を
受けていないと契約はできないですね。
はい、関連知識もまとめておきましょう！
契約締結時期の制限は、
広告開始時期の制限とほぼ同じです。
広告を見て、その物件を気に入った人が、
誰よりも早く、その日のうちに、契約
できるように“日”を揃えています。
で、2つの制限で、異なるのは、1ヶ所、
貸借の場合です。
建物を例にあげると、
建築確認を受けていなくても、
貸借の契約はできるけれど、
広告はアウトなんですよね。
この違いは〜？？
元々、未完成物件（建物）の場合、
契約を交わしても、本当にそれが
計画どおりに完成するかどうかわからない
ですよね（汗）
そこで、建築確認を受けたとなると、
行政が、その建築にお墨付きを与えたような
ものだから、買主も安心して、買えるわけです。
ただ、貸借でいうと、こんな軽いケースも！
Ａ「Ｂさん、今年は田んぼは作らないの〜？」
Ｂ「もう、腰が痛くてね、だから、田んぼを
やめて、来年は、賃貸マンションを建て
ようかと思って〜」
Ａ「この辺は、市街化区域だから、それが
いいかもね〜じゃあ、うちの息子が来年
結婚するので、ぜひ借りたいわ〜」
Ｂ「まだ、建築確認とかもしていないんだけど」
Ａ「いいですよ〜もし、建築確認が通らな
かったり、マンション建築が白紙にな
っても、気にしなから〜」
Ｂ「そう、じゃあ契約だけ、先にしておく〜
いつもの賃貸の業者さんに手続きお願い
しておくわ〜」
ちょっと長くなりましたが、いかがですか〜？
隣近所で、いかにもありそうな会話でしょう！？
で、こういったケースを法律は認めているのです。
だから、貸借の契約は、建築確認の前でも
ＯＫなんですね。
ただ、広告までやっちゃうと不特定多数に
被害が広がってしまうおそれがありますよね。
さっきの話しで、建築確認が通らなかったら、
なんて場合も、近所付き合いの延長だからこそ、
許されるのであって、見知らぬ者同士で
あれば・・・やっぱりもめますよね〜（汗）
よって、広告は不可となります。
はい、この違いをはっきり区別しておきましょう！
設問の方は、建築確認を受ける前に締結したのは、
売買契約だから、もちろん違反します。
次は、３ですね！！
３ Ａは自己の所有に属しない建物について、Ｂと売買契約を締結した。
まずはワードチェック。
「自己の所有に属しない建物」「契約を締結」
はい、自己の所有に属しない物件の売買ですね。
これは、8種類制限に入っていますか〜？
はい、ありますね！！
トップバッターの
「他人物売買（未完成物件も対象）」
に該当しますよね〜
で、業者間取引は、適用除外ですから、
契約の締結〜もちろんＯＫです。
違反しないから○ですね。
はい、秒殺ですよ！！（笑）
では、最後に４です。
４ ＡはＢと売買契約を締結する際、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。
まずはワードチェックから〜
「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」
今回は、何と1つだけです〜（笑）
はい、瑕疵担保責任がテーマですね。
これは、8種類制限にありましたか〜？
おっありました！！（笑）
「瑕疵担保責任についての特約の制限」
ですね。
で、業者間取引だから適用除外ですね。
ということは・・・
どうなりますか〜？
はい、民法の規定に戻るわけです。
そして、民法では、元々、
「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」
は、可能ですよ〜
これはしっかり抑えておいてください。
よって、４は、違反しないので、○と
いうことになります。
はい、[問３８]の正解は、
「違反するもの」、「×」は、
２ということになりますね。
8種類制限の基本問題ですから、
きっちりまとめておきましょう！（^-^）
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに〜
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