【平成18年度問39】
この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし!!」
〜てっとり早く合格しよう〜 を転載しています。
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◇「宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし!!」
〜てっとり早く合格しよう〜
2011年1月5日 No.151-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。
年もあけて5日になりました。
正月気分も少しずつ抜けていきますね。
早いところでは、小学校も明日始業式みたいです。
Wataくんは今日から講義だったそうです。
体と心が中々学習モードにならないと思いますが
少しずつ、積みかさねて10月の本試験にチャレンジしましょう!
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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題
というメニューでお送りしていきます!
どうぞお楽しみに(^_^)
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今日は、宅建業法「問39」ですね。
「問 39」
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で
土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法
(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。
はい、これは、ワードチェックの時点でピンときましたね。
8種類制限の問題ですぞ〜
売主(業者A)⇒⇒⇒買主(一般人B)
で、捜すのは“誤っているもの”です。
大きく×をしておきましょう!
まず、1です。
1 Bは、Aが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、
翌日Aの事務所で契約を締結した場合には、
それ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。
はい、ワードチェックをしましょう。
「テント張りの案内所」「買受けの申込み」
「Aの事務所」「契約の締結」
「契約の解除」
37条の2による契約の解除ときましたね。
うん、これはクーリングオフのことです。
まぁ条文NO.なんぞ覚えなくても、
クーリングオフの問題だということは
わかりますね〜
8種類制限では、一番よく出題される部分です。
そして、
“買受けの申込み”
と
“契約の解除”
のつ2つが出てきました!
ア.買受けの申込み⇒⇒テント張りの案内所
イ.契約の解除⇒⇒⇒⇒Aの事務所
クーリングオフのルールは大丈夫ですか〜?
“事務所等”以外の場所が適用されますね!
イのAの事務所は適用されないけれど、
アのテント張りの案内所は、バリバリ
クーリングオフが適用されちゃいますね。
じゃあ2段階で話しが進んでいく場合のルールは〜?
どう判断するのでした〜?(汗)
はい、
“最初に意思表示をした場所”で判断します!
ということは、アの買受けの申込みを
行った場所ですね。
テント張りの案内所なので、クーリングオフが
適用されて、もちろん解除することができますね。
よって、1は×となります。
では、2です。
2 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の
解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、
これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。
ワードチェックをしましょう。
「債務の不履行」「契約の解除」
「損害賠償の額の予定」「違約金」
「合算した額」「代金の額の10分の2」
この2は正にこのまま抑えておいて欲しい文章です!(笑)
うん、だから結論は“正しい”○です〜(笑)
ワードチェック通りkey wordの
オンパレードですぞ〜
契約の時に最初から
“債務の不履行により解除した時”
の損害賠償の額などを決めてしまおうという
ことですよね
このときに、8種類制限では、業者がお客さんから、
多額の賠償をさせないように、上限を設けているわけです。
はい、ズバリ20%、10分の2以下ですね。
何の〜?
もちろん代金の額です!
1,000万円の物件なら200万円まで!
で、注意点は2つ!
1つは、20%(10分の2)ジャストの金額はOKだと
いうこと。
上の例で言うと、200万円はもらってもいいのです。
もちろん200万円を超えちゃだめですぞ〜
もう一つは、損害賠償の額だけではなく、
違約金も含んだ金額だってことですね。
損害賠償の額+違約金⇒⇒20%以下
で、設問の方は、
「超える定めをしてはいけない」
となっていますね。
はい、健全です(笑)
○ですね。
次は、3です!!
3 当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、
Aは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」旨の
特約を定めた場合、その特約は無効である。
まずはワードチェック。
「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」
「Aは」「手付を返還」
「契約を解除」「特約」
手付の問題ですね。
はい、もちろん8種類制限のルールです。
では、手付による契約解除のルールはどうでしたか〜?
設定をもう一度!
売主:業者A⇒⇒⇒買主:一般人B
1,000万円の売買で手付が200万円としましょうか!
その場合、
買主⇒手付の放棄
ですから、
200万円の放棄でOKですね。
では、売主は〜?
売主⇒手付の倍返し
ですから、
200万円×2=400万円が必要となりますね。
設問の方は、
売主Aが、Bから預かった手付200万円の
返還のみでOKとしていますから、
“買主に不利な特約”
ということで、もちろん無効となります。
ちなみにお互いが手付解除できる期限は〜?
これも設問に記載されている通り、
“当事者の一方が契約の履行に着手するまで”
↓ ↓
“相手方が履行に着手するまで”
となります!
はい、3も○ですね。
では、最後に4です。
4 Aは、当該建物が未完成であった場合でも、
Bへの所有権移転の登記をすれば、Bから受け取った手付金等について、
その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講じる必要はない。
まずはワードチェックから〜
「未完成」「移転の登記」
「手付金等」「手付金等の保全措置」
手付金等の保全措置の問題です。
8種類制限の中でもよく出題されますよ〜
時には、計算問題も出ますが、今回は違いますね。
ホッ(安心?)
手付金の保全措置っていうのは、
業者が、買主から手付金など預かるのはいいけど、
もし倒産なんかしたときでも、パッと返せるように
段取りしなさい!っていう趣旨ですよね。
で、何が何でも保全措置をしなさいって形じゃなくて、
一定の場合に限られますぞ〜
まず、未完成物件の場合は〜〜
代金の5%超または1,000万円超の手付金等を
受領するときですね。
完成物件は〜〜
代金の10%超または1,000万円超の手付金等を
受領するときとなります。
はい、未完成物件と完成物件の場合でちょいと
規定が違います。
設問は未完成物件ですね。
代金8,000万円のケースで考えてみましょうか〜?
5%⇒8,000万円×0.05=400万円
よって、400万円を超えるか、1,000万円を超えるかですから、
“400万円を超える”ですね。
ということは、400万円を超える手付金等を受領するときは、
きちんと手付金等の保全措置をしなさいってことになりますね!
逆にいうと、8,000万円の物件の売買で、
400万円以下の手付金等の受領なら、まぁ
多額ともいえないから、見逃しましょう!
ということになります〜(笑)
そしてもう一つのポイントは〜?
この手付金等の保全措置が不要になるのは、
今の400万円以下のケースと、もう一つは
買主が所有権の登記をした時です。
登記の名義を移すことで、名実ともに“買主のもの”
だから、そこまで売主がしてあげるなら、保全措置は
いらないですよ〜という規定になっています。
設問の方は正にこのケースですから、保全措置は
いりませんね。
よって4は○となります。
はい、この手付金等の保全措置については、
“手付金等がどこまで含まれるか〜?”
“保全措置のやり方、方法”
などもポイントとなりますので、しっかり
抑えておいて下さい!
[問39]の解答としては、誤っているもの×は、
1ですね。
まぁまぁオーソドックスな8種類制限の問題
だったかと思います!
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに〜
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★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々先生
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