【平成18年度問24】 - 宅建不合格浪人生が宅建試験に合格するまでの日記

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　◇「宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！」
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2011年4月13日 No.165-3
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こんばんは、Wataです。

今日は【喫茶店の日】です。

1888(明治21)年、東京・上野に日本初の喫茶店「可否茶館」が
開業しました。

1階がビリヤード場、2階が喫茶室の2階建て洋館で、
1杯2銭の牛乳よりも安い1銭5厘で提供していたが、
赤字がかさみ5年目で閉店しました。

経営者は日本人の鄭永慶(ていえいけい)。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→　悠々先生の過去問題解説
日→→→　一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます！

どうぞお楽しみに(^_^)

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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

今日も平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。

今日は「問24」です。

「問　24」
土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

はい、土地区画整理法です。

今年もやっぱり出ましたね。
「正しいもの」ですから、いつもどおり、大きく○をしましょう！！

まず、１です。

１
組合施行の土地区画整理事業において、施行地区内の宅地について
所有権を有する組合員から当該所有権の一部のみを承継した者は、
当該組合の組合員とはならない。

ワードチェックをしましょう！
「組合施行」「施行地区内の宅地」「所有権」「組合員」
「所有権の一部のみを承継」

はい、組合施行が出題されました。
組合の施行地区内の所有権、借地権を持っている者は、全員、組合員になるんですよね。

この点は、大丈夫ですか〜？（汗）
で、ここでの問いかけは、所有権の一部だけを承継した者の扱いはどうか？てことですよね〜

まぁ、ここまで記載しているテキストは、18年度の対策版においては、ほとんどなかったでしょうね。

とりあえず、「う〜ん」と悩みますよね。
さてどうしましょうか〜？

うん、時間がもったいないから、△にしときましょう！（笑）

頭が冴えてると、所有権者、借地権者がすべて組合員になるのだから、
たとえ、“所有権の一部のみの承継者”でも、
“所有権者”にはちがいないという判断ができるのでは〜？

はい、というわけで、設問１はこの流れどおりなので、
×ということになります。

では、２にいきましょう！

２
組合施行の土地区画整理事業において、換地処分前に、
施行地区内の宅地について所有権を有する組合員から当該所有権を譲り受けた者は、
当該組合の総会において賦課金徴収の議決があったときは、賦課金の納付義務を負う。

はい、ワードチェックをしましょう！

「組合施行」「換地処分前」「所有権を譲り受けた者」「総会」
「賦課金徴収の議決」「納付義務」

ここは、ワードチェックをしながら、きちんと流れを抑えていかないと厳しいですね。

組合施行の場合、事業に必要な経費に充てるため、賦課金を徴収することができますね〜

平成17年に出題されましたから、チェックしている人も多いのではないですか〜？

で、設問の方は、換地処分前に、施行地区内の宅地の所有権を譲り受けた者は、どうするかってことですね。

１にもありましたように、組合施行の場合、施行地区内の宅地の所有者等は、すべて組合員になるんでしたね〜

そうすると、２の設定の所有権者も組合員となって、同じ条件になると考えられますね。

よって、総会で賦課金の徴収が決まったのなら、「右へならえ！」で、従え！となります。

ということで、２は正しく、○になるのですが、
中々すっきりとはいかないですよね〜（汗）

では、３です。

３
換地処分は、換地計画に係る区域の全部について
土地区画整理事業の工事がすべて完了した後でなければすることができない。

ワードチェックをしましょう！

「換地処分」「区域の全部について」「工事がすべて完了した後」

はい、“換地処分”の問題ですね。
換地処分っていうのは、何ですか〜？

元々の従前の土地が、正式に“換地”として指定されるわけですよね〜
まっ簡単に言うと、区画整理の〆みたいなモノです！（笑）

で、設問はこれが、
「区域の全部について、工事がすべて終了した後でしなければならない〜」
となっていますね。

確かに、すべて終了してから行うのが“筋”ではありますね。

でも、この箇所には、例外事項がありましたよね。
はい、平成10年にも出題されていますぞ〜
例外としては、定款などに別段の定めがあれば、一部の工事の終わっていない時点でも、換地処分はＯＫですよ。

まぁ換地に関係のない公園部分がまだ工事中・・・
なんて場合にありえますね。

はい、この例外がピンとくれば、もちろん
この３は×だということで、すぐに反応できるのではないですか〜

最後に４です。

４
組合施行の土地区画整理事業において、
定款に特別の定めがある場合には、換地計画において、
保留地の取得を希望する宅地建物取引業者に当該保留地に係る
所有権が帰属するよう定めることができる。

はい、ワードチェックです。
「組合施行」「定款に別段の定めがある」「換地計画」「業者に所有権が帰属」

はいはい、ワードチェックをしてみましたが、ちょいとピンときにくい問題ですね。

まぁこのあたりでの重要な基本知識は、「保留地」は、
換地処分の公告があった日の翌日において、施行者が取得するってことですね。

これは大丈夫ですか〜？
たいていのテキストには、この記載しかされていないと思います。

これ以外の記載があれば、それは平成18年に出題されたから、
新たに書き足したのではないでしょうかねぇ〜？（笑）

で、本試験のときは、ほとんどの受験生は、先ほどの知識のみで挑んでいますから、
正確な答えは出せていないはずですねぇ〜

ということで、いさぎよく（？）、△にしましょう！

ちなみに、解答としては、設問のような特例を定めることはできませんから×ということになります。

さぁ、というわけで、
[問24]はどうなりました〜？

１、△　２、○　３、×　４、△

うん、法令上の制限では、初めて△が２つになりましたね。
仕方ありません〜（笑）

で、正しいものは〜？もちろん２となりますね。

これで、正解はゲットできます！！（^-^）

ただ、この“土地区画整理法”は、その内容の複雑さから、
“苦手だ”という人は結構多いんですよ〜

その時に、“作戦”としてどうするかですね！
例えば、９月に入った時点で、宅建業法が快調にいっていて、
区画整理法が何かこうしっくりいかないっていうことであれば、
この分野はもうあきらめましょう！（笑）

「苦手だ〜」「いやだ〜」という気持ちを持ち続けながら、
とりあえず、やっても完璧な理解にはなりにくいでしょうし、時間もかかります。
また何といっても精神衛生上もよろしくありませんね。

よって、確実に解ける分野を１問でも増やすように、
リズミカルに得意分野を広げていって下さい！

満点を取らなくてもいいのですから〜（^-^）

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